Как сделать переуступку прав на квартиру в строящемся доме

Содержание
  1. Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика
  2. Зачем они так?
  3. Подвох первый: цена
  4. Подвох второй: банкротство застройщика
  5. Подвох третий: темные личности
  6. Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру
  7. До оформления сделки по переуступке
  8. Порядок оформления переуступки
  9. 1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика
  10. Что необходимо сделать Покупателю
  11. 3-й этап — составление договора переуступки прав
  12. Все этапы и подводные камни сделки по покупке квартиры по переуступке прав в строящемся доме
  13. Проверка документации застройщика
  14. Составление договора
  15. Передача денег продавцу
  16. Сроки и расходы
  17. На что обратить внимание перед заключением договора?
  18. Может ли продавец передать права нескольким покупателям?
  19. Как быть, если подрядчик остановил работы?
  20. Можно ли купить по субсидии?
  21. Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя
  22. Бонусы переуступки
  23. Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
  24. Где могут возникнуть «подводные камни»?
  25. Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
  26. Приобретение квартиры по переуступке: «подводные камни» оформления
  27. Что такое переуступка прав?
  28. Преимущества и недостатки
  29. Как можно купить квартиру по переуступке?
  30. Переуступка в недвижимости. Переуступка ДДУ. Виды и формы договоров и варианты их подписания
  31. Пример
  32. Порядок покупки квартиры по переуступке
  33. Перечень документов
  34. Оформление договора
  35. Регистрация договора переуступки

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Как сделать переуступку прав на квартиру в строящемся доме

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому.

Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям.

Эксперты рассказали сайту “РИА Недвижимость” о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.

Зачем они так?

Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.

В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро “Халимон и Партнеры” Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.

Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА “Центрюрсервис” Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

“Сам себе не продашь – никому не продашь” – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала “Обмани меня риелтор”. “Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он”, – поясняют они.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы “невидим” для контролирующих органов.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам.

При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов.

При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.

Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала “Обмани меня риелтор”.

“Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия”, – объясняют телеграмеры.

Подвох первый: цена

Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.

Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

“И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ”, – поясняют эксперты ведомства.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.

При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.

Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по “сейфовому” дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.

Подвох второй: банкротство застройщика

Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.

Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы “Юст”, адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.

Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса “Абсолют банка” Юрий Ухин.

При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика.

По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.

Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.

С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов “Яковлев и Партнеры” Любовь Хохлова.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить “досье” только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.

Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков.

Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он.

Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации (“БИР-аналитик”, “Картотека” и так далее), а также из СМИ.

При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.

Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из “промежуточных звеньев” такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов.

Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Источник: https://realty.ria.ru/20200117/1563544106.html

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Как сделать переуступку прав на квартиру в строящемся доме
Статья обновлена: 16 марта 2020 г.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е.

передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании.

Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ
  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

    Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования.

    В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной.

    Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

  2. Другие статьи

    Как оформить в собственность квартиру в новостройке — инструкция в 3 этапа.После регистрации права собственности, владелец может прописаться в своей квартире.

  3. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика.

    Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб.

    — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

  4. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме.

    Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем.

    В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  5. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  6. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  7. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

  1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
  2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/pereustupka-prav-trebovanija-na-kvartiru.html

Все этапы и подводные камни сделки по покупке квартиры по переуступке прав в строящемся доме

Как сделать переуступку прав на квартиру в строящемся доме

С развитием рынка первичного жилья вступило в силу такое гражданское действие как цессия или переуступка.

Его специфика связана с продажей недостроенных, а соответственно – не введённых в эксплуатацию объектов, на которые переуступающее лицо не получило права собственности.

В статье представленной ниже содержится вся информация необходимая для покупки квартиры по переуступке права.

Переуступка – это юридическое действие, заключающееся в передаче имущественных прав и отличающееся от покупки или продажи. Применяется тогда, когда владение правом возникает на юридическом уровне, но правообладатель ещё не вступил в фактическое владение объектом.

Имеющиеся полномочия он может передать цессионарию согласно:

Объём переданных прав на квартиру не может быть больше чем те, которыми располагает цедент.

Переуступка квартиры оформляется на новостройку, то есть в строящемся доме, ещё не сданном в эксплуатацию. Основанием выступает пакет правоустанавливающей документации, который находится в обладании цедента. В этой роли может выступить:

  1. Дольщик, ранее заключивший договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
  2. Застройщик, если он получил право требования на часть квартир в строящемся доме, или его представитель.

Иногда покупка по переуступке применяется, когда собственник утратил право собственности на заложенную банку квартиру или не выплатил пай в ЖСК.

Проверка документации застройщика

Независимо от того, кто выступает от имени застройщика – дольщик или его представитель, необходимо тщательно проверить всю документацию застройщика. В нёё должно войти:

  1. Пакет учредительных документов строительной фирмы: устав компании и протокол учредительного собрания.
  2. ИНН компании – свидетельство о регистрации в налоговом органе.
  3. Документы на землю в районе застройки: выписка из ЕГРН о праве собственности или аренды у муниципалитета. Без этого документа администрация может наложить запрет на использование земельного участка (ЗУ).
  4. Бухгалтерская отчетность компании за последний квартал. Её проверяют, чтобы не попасть в ситуацию банкротства.
  5. Разрешение на строительство. Без этого документа застройщик не вправе начинать оформлять ДДУ, ведь если его не дадут – строительство так и не начнётся.
  6. Проектная документация на строительство. Здесь должны быть собраны все сведения, касающиеся ведения строительных работ и строящегося объекта.
  7. Проектная декларация, согласно нормам ст. 19 Закона № 214-ФЗ.
  8. Договор с банком о получении инвестиций на строительство.

Желательно также, чтобы у застройщика были гарантии банка, который выступает поручителем и в случае форс-мажора погасит долги компании.

Передающая сторона предъявляет:

  1. ДДУ, который заключён между цедентом и застройщиком (оригинал).
  2. Если ранее цессия проводилась – все договора переуступки (оригиналы).
  3. Разрешение от застройщика на переуступку (оригинал).
  4. Разрешение от банка, если при заключении ДДУ оформлялся ипотечный кредит (оригинал).
  5. Разрешение супруги, если дольщик состоит в браке (оригинал).
  6. Финансовая отчётность по внесению платежей (оригиналы квитанций).

Принимающая сторона должна иметь на руках:

  • Паспорт (оригинал и копию).
  • Кредитный договор, если цессионарий оформляет ипотеку (оригинал и копию).

Нотариальное удостоверение копий не требуется. Обязательно нужно удостоверить у нотариуса согласие от супруги и доверенность, если сделку проводит представитель.

Составление договора

Договор переуступки – это дополнительный договор, который самостоятельной правоспособности не имеет и прилагается к ДДУ. Соответственно здесь обязательно даются реквизиты ДДУ, после чего определяют стороны, о каждой из них вносятся сведения:

  • фамилия, имя, отчество;
  • данные паспорта;
  • место прописки.

Если одна из сторон юридическое лицо – нужно внести:

  • наименование компании;
  • кто, и на основании какого документа выступает от её имени;
  • сведения о лице, выступающем представителем.

В тело документа вносится формулировка о том, что передаётся право требования квартиры от застройщика на основании участия в долевом строительстве, с указанием точных параметров жилья. Существенные положения договора переуступки следующие:

  1. Наименование документа, место и время составления.
  2. Реквизиты ДДУ.
  3. Сведения о сторонах и предмет договора.
  4. Кадастровые и технические характеристики квартиры.
  5. Адрес новостройки.
  6. Стоимость по переуступке.
  7. Условия проведения взаиморасчётов.
  8. Обязанности и права сторон.
  9. Ответственность сторон и условия расторжения.

Договор составляют в трёх экземплярах. Обязательно составляется перечень документации, которая к нему прилагается. Прилагается акт приёмки пакета документации.

После заключения договора и передачи пакета документации, сторонам следует подойти в Росреестр для регистрации перехода права требования на квартиру. Согласно положению ст. 17 ФЗ-214 и п.3 ст. 433 ГК РФ, без проведения регистрации сделка считается не заключённой и полномочия на получение квартиры не передаются.

В Росреестр следует передать:

  • паспорта сторон;
  • экземпляр ДДУ с приложениями;
  • вновь составленный экземпляр договора переуступки;
  • согласие супруга, доверенность (при необходимости).

Документацию застройщика предъявлять не требуется, так как она поступает в Росреестр с первым ДДУ.

Передача денег продавцу

Условия о передаче денег по сделке обязательно вносится в договор отдельным положением. Оно содержит:

  • стоимость пакета документации по переуступке;
  • время и способ передачи денег.

Период получения денег продавцом обычно назначается непосредственно после передачи пакета документации, составления акта приёмки документов, и подписания сторонами договора о переуступке. Способ расчёта выбирается по усмотрению сторон:

  1. наличными, под расписку;
  2. безналичное перечисление на лицевой счёт цедента (единственно допустимый способ, если одна из сторон – юрлицо);
  3. передача через банковскую ячейку.

Выбранный способ вносится в договор и процедура расчёта ориентируется на данное положение. Если договор заключается у нотариуса, то можно воспользоваться его банковской ячейкой. Нотариальное сопровождение сделки – самый безопасный способ перехода прав.

В итоге у правопреемника должно остаться:

  1. Экземпляр ДДУ с приложениями.
  2. Договор переуступки с отметкой о регистрации.
  3. Акт передачи документации.
  4. Все платёжные документы по ДДУ.
  5. Расписка о передаче денег, или другие документы, подтверждающие платёж.
  6. Кредитный договор и договор залога, если оформлялась ипотека.

Кроме этого, требуется получить план своей будущей квартиры, с указанием метража каждой комнаты и нежилой площади.

Сроки и расходы

В Росреестре процедура длится до 10 дней, если обе стороны обратились одновременно, если в разное время – 21 рабочий день. Нотариально удостоверенный договор регистрируется не более трёх дней.

Расходы на госпошлину – 350 рублей. Нотариальные договоры пошлиной не облагаются. Иногда дополнительно застройщик взимает компенсацию за понесённые им регистрационные расходы. В этом случае следует проверить – не уплачивал ли такую компенсацию переуступщик, так как повторная оплата одних и тех же расходов будет незаконной.

На что обратить внимание перед заключением договора?

Перед сделкой следует убедиться:

  • лицо, переуступающее право требования квартиры, уполномочено на такие действия;
  • все приложения к ДДУ входят в комплект документации;
  • все проведённые платежи прозрачны и подтверждены документами;
  • на данную квартиру не могут притязать третьи лица.

Прежде чем поставить свою подпись в документе, нужно внимательно вычитать текст документа и обратить внимание на наличие технических ошибок, особенно – в сведениях о сторонах или в информации об объекте – иначе документ будет признан неправоспособным.

Может ли продавец передать права нескольким покупателям?

По закону покупатель одного объекта может быть только один. Но бывают случаи, когда один объект передаётся нескольким покупателям. По преимуществу такие случаи возникают при оформлении предварительной купли-продажи, так как этот договор не регистрируется, но допускает получения аванса или задатка.

В других случаях такие действия сразу же будут пресечены в Росреестре при подаче документов на регистрацию. Однако мошенники и здесь находят лазейку:

  1. составляют договор по поддельным документам;
  2. исчезают после сделки по пути в регистрационную палату или МФЦ.

Поэтому нужно обезопасить себя сопровождением сделки или её нотариальным удостоверением. В противном случае следует немедленно среагировать следующим образом:

  1. приостановить сделку;
  2. разобраться с продавцом путём предъявления претензии;
  3. или – расторгнуть договор и затребовать свои деньги через суд.

Ни в коем случае не следует уплачивать стоимость квартиры по ДДУ, если составлен только предварительный договор.

Можно решиться на такую сделку, но при условии тщательной проверки продавца и застройщика, а также, заручившись поддержкой:

  • нотариуса;
  • юриста;
  • риэлтора.

Они помогут снизить риски приобретения недвижимости и вовремя увидеть проблему, которая может появиться на любом этапе сделки.

Главное, что нужно сделать – это обратить внимание на правоспособность контрагента.

  1. Если квартиры продаёт застройщик, компания которого заслужила авторитет на рынке услуг, то с ней можно иметь дело при условии переуступки по ДДУ. Так как этот договор подлежит регистрации и имеет полномочия, по которым будет получена квартира.
  2. Если вместо ДДУ составлялся договор соинвестирования – эта сделка несёт высокий риск.
  3. Если строительство ведёт жилищно-строительный кооператив (ЖСК), то с ним лучше не связываться.

Договора правоспособностью (см.выше) не отличаются. Застройщик регистрирует строительство здания, а получение квартир находится в ведении инициативной группы – правления ЖСК. В итоге, приобретатель может получить не тот объект на который рассчитывал или вовсе остаться без денег и без жилья, если строительство заморозят.

Как быть, если подрядчик остановил работы?

Следует предпринять:

  1. предъявить претензию и затребовать расторжение договора и выплату денег, инвестированных в строительство;
  2. в случае отказа возбудить исковое производство.

В исковые требования внести следующее:

  • расторжение договора;
  • возврат уплаченных денег;
  • получение неустойки.

Если иск будет признан, то можно аннулировать ДДУ и получить уплаченные деньги. Но следует иметь в виду, что при расторжении договора будет возвращена только та сумма, которая уплачивалась по ДДУ.

Если цедент брал дополнительную плату, то она возвращена не будет, так как застройщик не несёт за неё ответственность, а бывший дольщик освободился от обязательств в результате переуступки.

Когда стройка замораживается в связи с банкротством застройщика, следует принять участие в арбитражном процессе и заявить свои права как сторона пострадавшая в результате банкротства. По решению суда будут назначены выплаты компенсации средств вложенных в строительство.

Можно ли купить по субсидии?

Иногда покупатель желает оплатить часть стоимости цессии средствами жилищного сертификата или из средств материнского капитала. Что касается материнского капитала, то ПФ РФ, курирующий использование его средств по целевому назначению, вправе отказать от вложения денег в рискованное предприятие, которым является переуступка.

Как правило, это происходит в большинстве случаев. Если это жилищный сертификат, то следует смотреть: на какие нужды он может использоваться. Эти положения имеют региональный характер и принимаются в рамках административных решений.

Если в нём имеется пункт о допустимости вложений в долевое строительство – его можно использовать как ресурс при расчёте, дополнив эту незначительную сумму денежными средствами из других источников. Если нет – следует искать готовое жильё.

На первый взгляд цессия замещает куплю продажу недвижимости, но при внимательном сравнении можно выделить множество различий. Стоимость переуступаемых объектов может быть ниже, чем готовых домах, но и риски существенно выше. Если строительство заморозится – покупателю придётся нести риски по возврату денег.

В видео содержится больше информации о покупке квартиры по переуступке права в новостройке:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/pereyst/poshagovaya-instrukciya.html

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Как сделать переуступку прав на квартиру в строящемся доме

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи.

Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи.

Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры).

После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 – 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно.

Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится.

Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения.

Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
    Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое.

Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

    Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
  1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№Наименование документаЭкземпляр
1Документ, удостоверяющий личность (паспорт)оригинал
2Документ об уплате госпошлиныоригинал и копия (с 2-х сторон)
3Зарегистрированный ДДУоригинал
4Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями4 экземпляра
5Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность)оригинал и копия
6Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособныморигинал и копия
7Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)оригинал

Источник: https://SPbHomes.ru/science/pereustupka-hitrosti-sdelki/

Приобретение квартиры по переуступке: «подводные камни» оформления

Как сделать переуступку прав на квартиру в строящемся доме

Закон предусматривает различные виды приобретения жилплощади. Однако покупка готового жилья в новостройке доступна ограниченному числу граждан, вследствие высокой цены. Поэтому значительное число граждан заключают договора долевого строительства, несмотря на высокий риск потери денежных средств.

Оформление переуступки несет меньший риск, так как уже видны действия застройщика. Однако такой вариант непопулярен в стране. Итак, переуступка прав собственности на квартиру в новостройке что это? Рассмотрим подробнее.

Что такое переуступка прав?

Популярным способом приобретения объектов недвижимого имущества является участие в долевом строительстве. Распространенность варианта обусловлена возможностью приобретения жилья за меньшую цену, чем стоимость готовой квартиры. Но соглашение участника долевого строительства не является основанием для возникновения права собственности на объект.

Оплатив свою долю, гражданин получает право требования оформления квартиры в собственность после ее сдачи. При этом в соответствии с Гражданским кодексом, владелец может продать будущий объект недвижимости до его окончательного возведения. Он продает не саму квартиру, а право на ее получение после завершения строительства.

Хотя дольщик не является собственником объекта, он может продать квартиру. Это называется переуступка прав по договору долевого участия в строительстве.

Дольщик может продать объект, если он выплатил цену квартиры в полном объеме. Но и при наличии долга, возможно ее продать с переводом долга на покупателя.

Преимущества и недостатки

Как и любая другая процедура, продажа квартиры по переуступке имеет свои подводные камни в виде плюсов и минусов для каждой из сторон. Преимущества заключаются в получении финансовой выгоды для продавца и покупателя от разницы в цене готового жилья и на стадии стройки.

На начальной стадии вложения в новостройку по размеру гораздо меньше, чем цена продажи переуступки перед сдачей объекта в эксплуатацию. Но и готовая квартира, которая приобретается по стандартной сделке купли продажи, на порядок дороже ещё строящегося аналога.

Среди недостатков выделим следующие нюансы, которые могут быть опасными для покупателя:

  • сложности, связанные с тщательной проверкой чистоты сделки;
  • ожидание, когда завершатся строительные работы, чтобы воспользоваться своей квартирой в новостройке;
  • необходимость контролировать проведение сделки самостоятельно или привлечение юриста;
  • согласование сделки с застройщиком (если пункта о согласии нет, то уведомить о новом дольщике нужно обязательно);
  • возможность отказа застройщика на переуступку или предоставление согласия за определенную цену (сумма может составлять от 1 до 15% от стоимости квартиры);

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Как проверить завещание в реестре онлайн

Купить квартиру по переуступке в новостройке выгодно гражданам, у которых есть достаточный капитал для вложения в строительство и крепкие нервы для отслеживания всех нюансов, связанных с покупкой.

После проведения сделки по переходу прав требования покупателю необходимо будет самостоятельно следить за графиком выполнения сдачи новостройки.

Также нужно четко знать, что делать, когда объект готов – какие документы от застройщика получить и как правильно оформить.

Главным аргументом в пользу надёжности продавца должна говорить сделка по Договору Долевого Участия и репутация застройщика на рынке недвижимости выбранного региона.

Как можно купить квартиру по переуступке?

Продажа квартиры по переуступке возможна при заключении следующих видов:

  1. Контракт долевого участия. В этом случае покупатель получает не только квартиру, но и обязанность по своевременному внесению платежей, если предыдущий владелец не успел выплатить их в полном объеме. Оформить переуступку можно в любой момент после заключения договора. Таким образом, гражданин получает права на квартиру в том объеме, в котором они были у собственника на момент заключения контракта переуступки. Закон устанавливает обязательную государственную регистрацию договора ДДУ.
  2. Предварительный договор. В этом случае переуступке подлежит не право собственности на квартиру, а право на заключение основного контракта ДДУ. Заключение такого договора не подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Переуступка в недвижимости. Переуступка ДДУ. Виды и формы договоров и варианты их подписания

Переуступкой в народе упрощенно называют договор цессии. Что же такое эта самая цессия? Цессия — это передача чего-либо (например, прав требования) от одного лица другому. Где человек, переуступающий свои права, называется цедентом, а тот, кто эти права получает, – цессионарием.

Цессия — это всеобъемлющая форма договора. Она применяется не только в сделках с недвижимостью, но и в международном праве, в страховых случаях и коллекторскими агентствами. Переуступаются не только права требования квартиры у застройщика, но и право требовать дебиторскую задолженность. Это отдельные случаи. Подробно же мы рассмотрим, что значит переуступка при покупке квартиры.

Прежде всего, чтобы понять переуступку в сделках с недвижимостью, начать стоит с самого Договора долевого участия (ДДУ).

ДДУ — это договор с застройщиком, по которому через определенный срок, указанный в договоре, человек имеет право требовать квартиру, которая в этом договоре прописана.

Пока новостройка не построена и не сдана, дольщики, которые вложились в строительство, не могут иметь права собственности. Вместо этого они имеют на руках эти самые договора ДДУ с правом требования, а также правом уступки квартиры.

Пример

Человек, назовем его Коля, купил квартиру в новостройке на стадии котлована по самой низкой цене. Допустим, с целью последующей перепродажи. Квартиры фактически еще не существует, поэтому Николай купил не квартиру, а право потребовать эту квартиру у застройщика после постройки дома.

Проходит полтора года, и дом, где находится Колина квартира, — достроен. Квартиры у Коли по документам всё ещё нет: он не сходил к застройщику и своё право не исполнил. Чтобы продать квартиру, нужно сначала оформить её в собственность.

Но если Николай получит в собственность эту квартиру и начнет её продавать, то по закону должен будет дождаться 5 лет с момента получения прав. Иначе он будет вынужден платить существенный налог, который составляет 13% от прибыли, полученной со сделки.

Формула расчёта налога зависит от многих факторов, например, от даты получения собственности, от кадастровой стоимости жилья, от того, получал ли собственников налоговый вычет и т.д.

Во-первых, это снижение его прибыли. Во-вторых, слишком велик срок, за который окупаются его инвестиции, и Коле это не очень выгодно.

Поэтому Коля ещё до того, как госкомиссия подпишет акт ввода дома в эксплуатацию, решает переуступить свои права на требование квартиры, скажем Васе, который хочет купить квартиру повыгоднее.

Таким образом, Николай намного быстрее получает прибыль, а Василий после сдачи дома получит квартиру дешевле, чем у застройщика. Потому что Коля уже и так выгодно заработал на квартире, купив её на старте продаж, даже с учётом занижения цены относительно застройщика.

Важно понимать, что вместе с правом передаются ещё и неисполненные обязанности по договору, которые новый дольщик также обязан выполнять.

Например, такие, как обязанность принять квартиру у застройщика и подписать акт «Приёма-передачи». Или произвести доплату за увеличение фактических площадей квартиры относительно проектных площадей. Или право требовать возврата денег, если фактические размеры уменьшились.

То есть, абсолютно все неисполненные ранние обязательства и права переходят на нового дольщика. Иной раз, для простоты, переуступку прав собственности на квартиру в новостройке также называют «соглашением о замене стороны в договоре».

Застройщик, который обязан отдать квартиру, просто меняет Колю на Васю.

Уступку прав требования можно заключить неограниченное число раз до передачи ключей. Не пугайтесь этой страшной фразы. Это не означает, что недобросовестный продавец сможет продать свою квартиру нескольким покупателям. Росреестр, так или иначе, зарегистрирует лишь одну сделку.

В чем же принцип? Принцип в том, что после того, как уступка между Колей и Васей была зарегистрирована, Вася стал дольщиком по договору ДДУ. А в договоре ДДУ, в правах дольщика, прописано, что он может переуступить своё право требования.

По факту, как только Василий получает оригиналы зарегистрированных документов, он может тут же переуступить свои права кому-нибудь другому.

Поэтому если вы решили, например, купить квартиру у продавца, который так же, в свою очередь, купил её у кого-то другого — не пугайтесь, это обычная практика.

Порядок покупки квартиры по переуступке

Чтобы купить квартиру по переуступке нужно следовать простым правилам. Гражданин должен совершить следующие действия:

  • проверить надежность строительной компании;
  • собрать необходимые документы;
  • составить контракт;
  • зарегистрировать договор переуступки;
  • оплатить пошлину.

Покупателю нужно выяснить:

  • период работы компании и результаты их работ;
  • есть ли у компании разрешение на строительство;
  • учредительную документацию;
  • документы на земельный участок (длительная аренда или право собственности).

Перечень документов

Продавец и покупатель представляют следующую информацию:

  • гражданский паспорт;
  • согласие на совершение сделки от второго супруга.

Кроме того, необходимо представить первоначальный контракт (ДДУ или предварительный). Если продавец выплатил все взносы в полном объеме, то он только уведомляет строительную компанию. При наличии неоплаченных взносов гражданин должен получить одобрение застройщика на переуступку.

К документам необходимо приложить все оплаченный квитанции.

Оформление договора

Переуступка права собственности на квартиру — что это такое? Это передача прав требования на квартиру по контракту ДДУ.

Договор оформляется после сбора и проверки документов. Обязательным условием является оформление контракта переуступки в том же виде, в котором заключался основной договор. Если контракт имел нотариальную форму, то контракт переуступки также требуется заверить в нотариальной конторе.

Предметом договора переуступки является передача права требования. Контракт должен включать подробную информацию об объеме прав и основаниях их перехода.

Регистрация договора переуступки

Рассмотрим что такое переуступка квартиры в новостройке? Переход прав необходимо зарегистрировать в Росреестре. Если переуступке подлежит предварительный контракт, его не нужно регистрировать.

Документы подаются через МФЦ или при помощи электронного сервиса Росреестра. Контракт регистрируется не более 10 дней. Покупатель перечисляет средства за покупку продавцу после завершения регистрации.

Источник: https://tbti.ru/kvartira/chto-znachit-po-pereustupke.html

Ответы адвоката
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: